Con la legge di Bilancio 2020 è stata introdotta la disciplina che consente una detrazione dall’imposta lorda, pari al 90% delle spese sostenute, per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (si veda quanto già scritto sul tema in data 27/01/2020). La detrazione spettante deve essere ripartita in 10 quote annuali, a partire dal periodo di imposta in corso al 31/12/2020.
Sotto il profilo soggettivo la suddetta detrazione compete a tutti i contribuenti con la sola esclusione di coloro che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. Sono pertanto esclusi coloro che hanno aderito al regime forfetario e, anche se la circolare non lo riporta, i contribuenti ex-minimi, a meno che non possiedano altri redditi. La detrazione spetta anche ai familiari del possessore/detentore dell’immobile, nonché ai conviventi di fatto, sempre che sostengano le spese per la realizzazione dei lavori e a condizione che:
- siano conviventi con il possessore/detentore dell’immobile alla data di inizio dei lavori/sostenimento delle spese se antecedenti;
- le spese riguardino un immobile nel quale può esplicarsi la convivenza.
Per avere diritto alla detrazione è necessario:
- Possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale, oppure in forza di un contratto di locazione/comodato regolarmente registrato, al momento di avvio dei lavori o di sostenimento delle spese se antecedenti. La mancanza di tale requisito preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione;
- realizzare gli interventi su edifici già esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali, ubicati in zona A o B o zone a queste assimilabili come risultante dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
Gli interventi agevolati riguardano quelli finalizzati al recupero e restauro della facciata esterna realizzati sulle strutture opache della facciata, sui balconi o su ornamenti e fregi (si veda pag. 8-12 della circolare 2/2020 dell’Agenzia delle Entrate per interventi ammessi/esclusi dalla agevolazione).
E’ importante sottolineare che l’agevolazione spetta per gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio. Non spetta per gli interventi sulle facciate interne fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Per la detrazione in esame non è stabilito né un limite massimo di detrazione né di spesa, per cui il 90% è calcolato sull’intera spesa sostenuta e rimasta a carico. Da quest’ultimo punto di vista la circolare precisa che eventuali contributi ricevuti e, aggiungiamo noi, rimborsi assicurativi devono essere detratti dalla spesa agevolabile.
Per le persone fisiche e per gli enti non commerciali vale il criterio di cassa e quindi fa fede la data del pagamento, indipendentemente dalla data di avvio dei lavori. Pertanto possono essere agevolati anche interventi effettuati nel 2019 pagati nel 2020.
Per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali vale invece il criterio della competenza e quindi sono agevolabili le sole spese relative ad interventi effettuati nel 2020, anche se non pagati.
Per le spese relative a parti comuni degli edifici rileva la data del bonifico del condominio, a nulla rilevando la data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.
Qualora vengano realizzati interventi che in parte rientrano nell’agevolazione “bonus facciate” e in parte rientrano in altre agevolazioni (risparmio energetico / ristrutturazione edilizia) è necessario tenere distinte le spese riferiti ai diversi interventi (quindi fatture e bonifici distinti) e che siano rispettati gli adempimenti previsti in relazione a ciascuna detrazione.
Alcuni aspetti dell’agevolazione (fra tutti la verifica se la zona in cui è situato l’immobile rientra tra quelle agevolabili e interventi agevolabili) richiedono a nostro avviso l’intervento di un tecnico, il cui costo può rientrare nell’agevolazione.
La documentazione da conservare ed esibire è la seguente:
- titoli abilitativi, ove previsti, ovvero autocertificazione da cui risulti la data di inizio dei lavori e venga attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
- titolo di possesso/detenzione dell’immobile;
- nel caso di spesa sostenuta da familiari, autocertificazione di quest’ultimi che attestino di essere familiari conviventi;
- certificazione urbanistica dalla quale risulti che l’immobile oggetto dell’intervento è ubicato nelle zone che danno diritto all’agevolazione;
- per le persone fisiche e gli enti non commerciali bonifico bancario/postale utilizzando i modelli per usufruire delle agevolazioni energetiche/recupero del patrimonio edilizio;
- (eventuale) copia della raccomandata inviata alla ASL competente prima della data di inizio dei lavori qualora tale comunicazione sia obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
- Fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute;
- Copia della domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
- Ricevute di pagamento dell’IMU e degli altri tributi locali sugli immobili, se dovuti;
- Copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
- Dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori nel caso di lavori effettuati dal detentore non convivente.
- Per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio oltre agli adempimenti di cui sopra si applicano gli adempimenti previsti in tema di risparmio energetico. (asseverazione da parte di un tecnico abilitato, attestazione di prestazione energetica (APE, comunicazione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori).